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买二手房注意事项和买二手房方法(血的教训)

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发表于 2017-8-20 13:44:28 | 显示全部楼层 |阅读模式

买二手房注意事项和买二手房方法(血的教训)


房天下

   
[提要]面对日益高涨的房价,购买二手房有很大的优势,相比新房二手房比较适合大众但是二手交易中的签约、缴税、贷款、过户交接等流程要复杂的多,如果一些流程不懂就会吃大亏。那么购买二手房需要注意哪些事项?买二手房流程及购买二手房的方法又是怎样?相信你买二手房的时候都有这样的疑问

越来越多的人挑选购买二手房。面对签约、交税、借款、过户交代等流程,我们应该掌握哪些购买二手房注意事项,才能保障自己的权益,为日后减少许多麻烦和纠纷?如果流程都不明白的话肯定是要吃大亏的。今天小编 就为您整理了购买二手房注意事项和二手房交易流程,的菜鸟宝典.

在买房的时候至少记住三点:一个是要核实房产证信息,二是合同中注明房屋交付时间,三是好要求房主搬出移交后再行支付购房款。

买二手房案例

血一样的教训:女子花90万买二手房无法入住!深圳一女子花90万买二手房,却历经7年仍无法入住,怎样才能避免这种情况发生?深圳的巫女士7年前花90万买了套二手房,却因老业主迟迟不搬导致7年来无法入住。为此 ,这位巫女士打了6年的官司。其结果是2008年深圳中院判决巫女士是这套二手房的合法所有人;2012年福田区法院判定巫女士要归还房产给原业主。巫女士很难接受,将向深圳中院提出上诉。

 据《广州日报》报道,巫丽琴是2007年5月11日通过深圳市中天置业评估有限公司以90万元的价格从王某辉手中购买深圳市福田区莲花路北雨天村某楼305室,并于2007年6月8日办理了房产转移登记手续,一次性付清了房 款,合法取得房产证。

  这笔二手房交易,在看房时,巫女士就发现房内有人居住,王某辉说是租客,租期到2007年11月,期满后就立即交楼,但是等约定的交楼时间到了的时候,“租客”孙某不肯搬走。后发现,此 “租客”正是这套房产的老业主。

  2007年11月,巫丽琴姐妹立即将孙某一家告上了法院。其实此前,王某辉早在2006年6月因为孙某拒不交付房屋起诉到福田区法院。2008年1月14日,福田区法院判定巫丽琴姐妹俩合 法取得该二手房所有权,孙某应在限定时间内搬离,但孙某一家拒绝搬离,强制执行后竟然不了了之。

  2012年,案件被发回福田区法院重审。2014年12月,福田法院判决原产权人孙某有权对房产予以追回,巫丽琴姐 妹应协助原业主孙某办理过户手续。接到2014年底福田法院的判决后,巫女士表示要提出上诉。无论此案结果如何,至少有7年,巫女士的房子都白买了,而且平添了很多烦恼。如何避免类似事件发生?

显然买房要时 刻记住买二手房注意事项,如果遵守买二手房注意事项巫女士就不会有这么大损失,因此掌握买二手房注意事项必定会减少许多麻烦和纠纷。

买二手房注意事项之一:核实卖方身份 选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两 清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是买二手房注意事项的前提。

买二手房注意事项之二:确认产权

到房管局查验卖方的房产证。查看:

1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档 案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。

3.看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所 有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出 售的书面文件,千万别忽视这些买二手房注意事项。

买二手房注意事项之三:核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:

1. 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2. 被人民法院或行政机关依法查封的房屋  

3. 属违法或违章建筑的房屋

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由 于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。

如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房 屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。

买二手房注意事项之四:关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定 代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

特别是针对“女子花90万买二手房”这一案例,购房者在签订房屋买卖合同时,要注意写明“房屋交付期限”。其实此前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买房又因没有在合同中做相关的说明,买方 只能吃“哑巴亏”,因此这个是一个不得不提的买二手房注意事项。

在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

买二手房注意事项之五:留心付款方式和时间

买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。

一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。  

买二手房注意事项之六:小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

买二手房注意事项之七:保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权 过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

女子花90万买二手房7年无法入住,任何人遇到这种事都会很痛苦,建议购房者注意遵守买二手房注 意事项,以大可能减少这种情况的发生,大程度保护自身权益。

掌握买二手房注意事项能保障自己的权益,哪些技巧才能买到 放心好房呢?

买二手房方法之一:选房

首先考察性价比选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资,选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证,排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的 服务项目及各项收费标准,拜访邻居,了解周边居住环境。
了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管 线是否合理,天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。


买二手房方法之二:看房


看房,验明产权是关键,产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无 遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。

买二手房方法之三:签合同

签合同确认合法身份,一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在 法律上叫做居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、 代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。


买二手房方法之四办手续

经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房 贷款环节较多、需要时间较长,手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

买二手房方法之五交房:按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。

关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续
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